Gaat de nationale hypotheekgarantie failliet?

Zalvende woorden spreekt de NHG in haar kwartaalberichten. De risico's voor de Nederlandse staat zijn gering. FTM gaat het na en constateert anders. Er is niet veel voor nodig om het garantiefonds om te duwen.

Ruim 159 miljard euro aan gegarandeerde hypotheken op een buffer van slechts 787 miljoen euro. Nee, het is geen Amerikaanse cowboybank, maar het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoerder van de nationale hypotheekgarantie (NHG). Een gewone kredietverzekeraar met zo’n hefboom zou al lang zijn gesloten, maar niet het WEW. Mocht de buffer namelijk niet toereikend blijken, dan staat de overheid garant.

Toenemende verliezen
Vorige week werd duidelijk dat het aantal verliesdeclaraties bij het WEW in de eerste helft van 2013 is toegenomen met 48 procent. Ondanks de verslechterde marktomstandigheden verwacht het WEW niet aan te hoeven te kloppen bij de staat. 'Het garantievermogen is er juist voor bedoeld om in crisistijden toenemende verliezen als gevolg van gedwongen verkopen op te vangen,' aldus Karel Schiffer, algemeen directeur van het WEW. 'De actuele liquiditeitsprognose bevestigt dat het waarborgfonds goed bestand is tegen de crisis.' Het garantievermogen zal naar verwachting wel afnemen, maar niet in de kritieke zone belanden.

De prognoses van het waarborgfonds bleken de afgelopen jaren echter structureel te optimistisch. Zo verwachtte het WEW in 2009 nog dat er in 2013 slechts 56 miljoen euro aan uitkeringen hoefden te worden betaald, terwijl deze week bleek dat alleen al in de eerste helft van 2013 70,9 miljoen euro is uitgekeerd. De verliesprognoses zijn in de afgelopen jaren dan ook constant bijgesteld. En dat is nogal een probleem, omdat de premie, te betalen bij het afsluiten van een NHG, wordt bepaald aan de hand van deze prognoses. Als deze dus constant bijgesteld moeten worden betekent dat in feite dat in voorgaande jaren de premie te laag is vastgesteld.

Grafiek 1: Geprognosticeerde en gerealiseerde uitkeringen van het WEW (Bron: Jaarverslagen WEW)

De uitgangspunten van het WEW bleken achteraf dan ook weinig realistisch. In de prognoses van 2010 ging het WEW er bijvoorbeeld nog vanuit dat de huizenprijzen van 2011-2013 niet meer zouden dalen. Dat viel –weten we nu - vies tegen. Ook in de nieuwe prognoses is niet uitgegaan van een pessimistisch scenario. ‘Voor 2013 is gerekend met een prijsdaling van zes procent, voor 2014 met een prijsdaling van 2 procent en voor 2015 met gelijkblijvende prijzen,’ staat in het jaarverslag over 2012. Dat is aanzienlijk optimistischer dan bijvoorbeeld de ING dat rekent op een prijsdaling van 7 procent in 2013 en nog eens 5 procent in 2014.

Een tweede probleem is dat het WEW zich baseert op de prognoses van het CPB omtrent de werkloosheid. Deze zijn notoir onbetrouwbaar. De langetermijn raming uit november 2012 ging ervan uit dat de werkloosheid in 2014 een piek zou bereiken van 6 procent. De teller staat inmiddels al op 6,5 procent en er wordt verwacht dat deze door zal blijven stijgen.

De risico’s
Zelfs met deze tegenvallers was er tot nog toe geen reden voor paniek. De hypotheekverliezen vallen in vergelijking met het buitenland enorm mee. De betalingsmoraal van Nederlanders is goed en het WEW kon, door het verhogen van de NHG grens en de grote behoefte aan veilige hypotheken, de afgelopen jaren profiteren van hogere premie-inkomsten. Aan deze meevallers komt echter een einde. De NHG grens wordt stapsgewijs verlaagd van 350.000 euro naar 265.000 euro en voor menig werkloze zal in de komende twee jaar de WW aflopen.

Tijdens de woningmarktcrisis van begin jaren ’80 bereikten de hypotheekverliezen pas een jaar nadat de werkloosheid haar top had bereikt en twee jaar nadat de prijsbodem was bereikt haar hoogtepunt. Iedereen, ook het WEW zelf, verwacht dan ook dat de verliezen de komende jaren op zullen lopen.

Grafiek 2: Verliesuitkeringen NHG als percentage van uitstaande garanties en procentuele verandering van de huizenprijzen (Bron: CPB 2009 en NVM/CBS)

Hoeveel is er voor nodig om het WEW om te duwen? Een berekening op de achterkant van een sigarendoos: veronderstel dat het aantal verliesdeclaraties tot 2015 door oplopende werkloosheid zal verdubbelen van zo’n 3500 per jaar naar 7000 in 2015. Veronderstel verder dat het gemiddelde verlies toeneemt van 34.000 euro in 2012 naar 50.000 euro eind 2014 (een prijsdaling van ongeveer twaalf procent). Dat zorgt ervoor dat er in de periode 2013 tot 2018 1,55 miljard euro aan verliesdeclaraties uitgekeerd moeten worden. Ongeveer anderhalf keer zo hoog als in het WEW scenario.

Daar staan uiteraard premie-inkomsten tegenover. Veronderstel dat deze, door het verlagen van de NHG grens, dalen van zo’n 147 miljoen euro in 2012 naar ongeveer 130 miljoen euro gemiddeld. Dit zijn dezelfde veronderstellingen die het WEW zelf gebruikt. Tel daar beleggingsopbrengsten van 71 miljoen euro in de periode 2013-2018 bij op en er resulteert een opbrengst van 838 miljoen euro tussen 2013-2018.

Met deze veronderstellingen, die toch niet heel exotisch zijn, moet het WEW binnen vier jaar aankloppen bij de overheid.

De Algemene Rekenkamer constateerde vorig jaar al in een rapport over de risico’s van het garantiebeleid van de overheid dat hierop aanzienlijke financiële risico's worden gelopen. De Rekenkamer adviseerde de overheid toen om periodiek garantieregelingen als de NHG tegen het licht te houden.

Ondanks de zalvende woorden die het NHG bij elk kwartaalbericht uitbrengt is er wel degelijk een gevaar voor de overheidsfinanciën. De illusie dat de hypotheekgarantie risicoloos is mag dus losgelaten worden.

www.ftm.nl